د. محمد كمال الدوينى

  يكتب للاخبار المصريه

الفقاعه العقاريه وهل هتحصل في مصر ولا لا وهل احنا في فقاعه ولا لا.

   طيب انت عارف في ٢٠٠٨ في امريكا حصلت ازاي الازمه او الفقاعه ؟!

           * طيب انت عارف الفرق بين الانظمه هنا وهناك ؟! طيب انا هفهمك يا سيدي بس ارتاح علي كرسي حضرتك واسمعني وأوعدك هشرحلك شرح مبسط بدون الدخول في تفاصيل لاني لو دخلت في تفاصيل الازمه وصولاً للازمه نفسها هناخد نص يوم كلام لكن ببساطه في بداية الألفيه الجديده كانت البنوك الامريكيه نشطه جداً في منح قروض عقاريه للأمريكين محدودي الدخل او اللي تصنيفهم الإئتماني ضعيف او متوسط وكانت القروض دي بتوصل ل٢٠ و ٣٠ سنه كمان والقروض دي اعتمدت علي الرهن العقاري وده النظام الشائع في امريكا يعني الاشخاص بتروح البنك وتاخد قرض ويرهن العقار بتاعه … والبنوك بدورها بتبيع القروض العقاريه دي للبنوك الاستثماريه يعني مثلاً هنقول انك اخدت قرض ١٠٠ الف دولار واشتريت عقار واترهن لبنك تاني والبنك التاني ساعتها ادي للبنك الاول نسبه كبيره من الرهن ده وكل ده طبيعي وعادي … لحد ما ارتفعت اسعار الفايده علي القروض نتيجة بيع الدين لاكثر من جهه استثماريه وكل جهه عاوزه فايده اعلي عشان تكسب حتي الديون لما بيتم طرحها كله عاوز يكسب من وراها ومثلاً لو حضرتك شغال في اتصالات بقالك ٢٠ سنه وبقيت مدير فيها يعني انت راجل مضمون ودينك كده كده هيتسدد يبقي الفوايد اللي هياخدها المستثمر علي الدين لو اشتراه قليله جداً … لكن لو بقالك ست شهور في شركه وشغال موظف عادي ومهدد تتفصل يبقي المخاطره في تحصيل الدين كبيره ساعتها المستثمر اللي هيشتري دينك هياخده بفوايد اكتر وهكذا … ولما ارتفعت الفوايد علي الديون دي ودخل فيها جهات استثماريه كنيره ومنها جهات خارجيه عجز ناس كتير من الامريكان عن السداد وساعتها البنوك اتأثرت بشكل كبير وانهارت ساعتها الاوراق الماليه اللي مبنيه علي الرهون العقاريه وساعتها البنوك وقعت في مصيبه وهي انها مقترضه المال من بعضهم واصبحوا عاجزين عن السداد وبقوا عاجزين عن تمويل الافراد والشركات …. وهنا بدأت البنوك في الاقتراض من بنوك دول تانيه ساعتها الناس في امريكا ماخسروش بيوتهم بس … لكن خسروا وظايفهم وناس منهم انتحروا وعلي اخر احصائيه كان عدد المنتحرين في امريكا وكندا واوروبا تخطي ١٠ الاف شخص بسبب الازمه ساعتها اتدخلت الحكومه الامريكيه وحاولت انعاش البنوك اللي بتموت ودفع مليارات الدولارات كسيوله للبنوك وخفض سعر الفايده عشان يشجع الاستثمار وينعش السوق لكن للاسف ماقدرش ينعش الكل ووقعت مؤسسات كتير وفي مارس ٢٠٠٨ انهار اكبر بنك استثماري وهو بنك bear stearns ووافق ساعتها بنك جي بي مورجان علي شراء البنك ده وجي بي مورجان ده شرحته في فيديو قبل كده وقولت مين هو البنك ده وفي سبتمبر ٢٠٠٨ اعلن بنك lehman brothers افلاسه وده واحد من اكبر البنوك الاستثماريه في العالم مش بس امريكا وبعدها بدأت شركة AIG تنهار ودي شركه كانت بتأمن علي الاستثمارات التابعه للقروض ومن هنا بدأت الازمه العالميه وهي اكبر ازمه عالميه من ساعة ازمة الكساد سنة ١٩٣٠ وساعتها امريكا خسرت حوالي ٧٠٠ الف وظيفه بشكل شهري ده في خمس شهور بس ولكن بوتيره سريعه جداً بين اكتوبر ٢٠٠٨ لمارس ٢٠٠٩ ونزلت اسعار العقارات بشكل مخيف وتم سحب عقارات وبيوت من ١٠ مليون اسره لانهم عجزوا عن دفع الاقساط وخسرت البورصه الامريكيه ب٨ ترليون دولار وكان ساعتها الديون دي والفوائد والاسهم فيها كتير جداً استثمارات اجنبيه … عشان كده اتأثرت كل دول العالم وساعتها بريطانيا ضخت حوالي ٨٥٠ مليار استرليني لانقاذ القطاع المالي في الدوله والبورصه وقتها انهارت في سبتمبر ٢٠٠٨ لكن مش بس البورصه الامريكيه اللي انهارت لكن البورصات العالميه بالتبعيه انهارت هي كمان دي كانت شرح للازمه واللي امتدت علي مدار سنوات بعدها ويمكن دول تعافت من تأثيرها ودول لسه لم تتعافي بشكل كامل اقتصادياً ولحد النهارده دول زي مصر يقولك هل احنا في فقاعه عقاريه زي امريكا في ٢٠٠٨ ولا احنا في امان ؟! طيب احنا هيحصل عندنا نفس الازمه ؟! وهنا ممكن نتكلم انا وانت بالراحه تعالي بقي ناخد نفسنا من كل الارقام دي ونسأل نفسنا سؤال … تفتكر ايه المنتج اللي المطورين بيقدموه في السوق المصري هل هو العقار فقط ؟!! لا طبعاً يا فندم دي بتقدم العقار والقرض … يعني ببساطه بتقدملك تمويل عقاري ومنتج عقاري وبنشوف شركات بتبيع علي ٨ سنين و١٠ سنين زي مانا ببيع في مشروعي في البنفسج عمارات في قلب التجمع الخامس وبسعر منافس جداً عشان كل اللي معاه المقدم ويقدر يوفر قسط صغير جداً يمتلك عقار ويستثمر ويجيب عائد يسد بيه اقساط الوحده بدون ما يخسر وبشكل آمن جداً وكمان المطور العقاري ده لو زود حجم المشاريع وزاد العرض زي ما بنقول انه حصل وعشان كده السوق حصل فيه ركود لكن مصر بالذات فيها حاله خاصه جداً … مهما زاد المعروض بيحصل كل فتره حاجه تخلي الطلب اعلي او مساوي … يعني مثلاً في ٩ يوليو ٢٠١٥ اصدرت ويكيبيديا تقرير عن عدد لاجئي سوريا في دول الجوار ومنهم مصر بحوالي ١٣٤ الف مواطن سوري دخلوا بلدنا باجثين عن عمل وسكن والعدد ده اتضاعف من ٢٠١٥ لحد النهارده بأكثر من خمس مرات لدرجة اننا كنا بنقول اننا عايشين في اكتوبر والرحاب وسط السوريين واحنا الجاليه المصريه ومن ساعتها ومحلات السوريين في زياده مستمره وكمان العقارات اللي كان الطلب عليها كبير قدر الملاك وقتها في مضاعفة سعر الايجار مره واتنين لان الطلب زايد ولو قربنا شويه في التاريخ هنلاقي ان حسب تقارير الامم المتحده ان اكثر من1.2 مليون سوداني نزحوا لمصر منذ ابريل ٢٠٢٣ وكان قبلهم العراقيين اللي وصلوا مصر في ٢٠٠٣ واللي وصل عددهم دلوقتي بعد ٢١ سنه من الازمه ل١٥٠ الف عراقي مسجلين داخل مصر وعاوز اقول حاجه تانيه كل عوامل الفقاعه في اميركا مفيش منها عامل متوفر عندنا وعلي فكره الامريكان نفسهم في وقت الازمه ماكانوش يعرفوا ان فيه فقاعه عقاريه … لكن عشان احنا ١٢٠ مليون محلل كروي و١٢٠ محلل عقاري …. قدرنا نقول اننا في فقاعه عقاريه لكن اللي بيحصل من وجهة نظري هي تباطؤ في وتيرة البيع وبعض الركود في بعض المشاريع وليس كلها وعشان كده اللي بيشتري في الطرح الاول وينتظر يبيع بعد ٦ شهور ويكسب مش بيعرف يعمل ده زي الاول لكن يظل العقار هو مخزن للقيمه واستثمار امن لكل المصريين يعني لو حضرتك عاوز تشتري سلعه وتخزنها عشان تبيعها ده هيخليك تشتري بكل فلوسك السلعه دي وتشوف تكاليف تخزينها او تأمينها لو هي دهب او غيره هتبقي كام لكن في العقار حضرتك معاك ٨٠٠ الف بتشتري عقار ب٨ مليون قيمة ١٠٪؜ وبتستلم خلال سنتين او تلاته وعلي جسب مكان مشروعك والكثافه السكانيه بتقدر تشغل الوحده وتأجرها وهنا بيساهم الإيجار بشكل كبير في القسط يعني مثلاً حضرتك لو اشتريت معايا عياده في قلب ١٠٨٠ عماره سكنيه ومنطقه فيها ٣٥٠ الف نسمه في التجمع الخامس واستلمت خلال ٣ سنوات وهي قسطها ٣٢ الف وده بجد في المشروع وقولنا سعر ايجار المتر في التجمع دلوقتي لو قولنا ١٥٠٠ جنيه او اقل حاجه بسيطه يبقي بعد ٣ سنوات حضرتك لو أجرت الوحده بالف جنيه للمتر هيبقي قسطك هو ايجار الوحده بالظبط وده لو انت راميها ماأجرتهاش بسعر عادل في الوقت ده ولو حسبنا وقت بيعها بعد خمس سنين هنشوف هي بقي بكام وقتها وزادت كام مليون ونحسب عليهم هي كسبت كام من الايجارات … يبقي الوقت ده هتعرف ان العقار فعلاً هو أفضل استثمار عندك بدون اي مقارنات لكن طبعاً لو قولنا مين الاسهل في التسييل فطبيعي هيكون الدهب والعمله … انت ليك الاختيار لكن لازم تعرف ان مفيش حاجه في مصر اسمها فقاعه عقاريه .. احنا دوله فيها ١٢٠ مليون يعني اكيد مفيش حاجه اسمها عجز ١٢٠ مليون عن الشراء او عن دفع القسط .. لكن ممكن يثبت سعر العقار ومايزيدش لفتره قصيره وممكن يهدي السوق عن الحركه لكن اوعاك تصدق ان كل الشركات بتهدي فيها البيع .. فيه شركات بتبقي شغاله وبكثره في اي وقت من السنه لو كان التسعير عادل والاقساط اطول واللوكيشن محترم